凤凰网《风暴眼》出品

提起“法拍房”，你会想到什么？是价格低廉的“捡漏”，还是风险难料的“豪赌”？

近年来，伴随着各地纷纷出台房产限购政策以及疫情叠加下的楼市“遇冷”，越来越多的购房者将关注点转移至“法拍房”上，“法拍房”的成交量也在新房和二手房较为惨淡的成交映衬下脱颖而出，成为了不少人购置房产的一条捷径。

然而，在“法拍房”市场的火热的另一面，却出现了越来越多的杂音——“交了钱难过户”、“拿了房本没法住”，涉及到“看样”、“拍卖”、“清场”、“过户”等一系列环节中的风险不断暴露，令不少参与“法拍房”交易的购房者头疼不已，甚至有网友戏谑称，每一套“法拍房”都是一部“血泪史”。

近日，遭遇“法拍房”迷局的黄晓东向凤凰网《风暴眼》爆料称，其在2019年12月以逾2100万元、溢价102%的成交价格通过法拍取得广东省惠州市的一处工业用地，但是两年多以来，这块地却一直被“困”在说不清道不明的多方“扯皮”中，甚至连法拍成交后第一步的清场流程至今都还未能进行。无奈之下，黄晓东向法院提出撤销法拍申请，但是支付的2100万元却迟迟索要无门，直接打了水漂。

拍卖土地及房产（图源：阿里拍卖）

1、“无底洞”的费用

2019年12月29日，在阿里拍卖网上，黄晓东经过了两个半小时激烈竞价，最终以2139.48万元、溢价一倍的价格，拿下惠州市博罗县一个厂房。黄晓东很开心，将其视为自己医疗事业的一个新起点。然而，她却没想到，这个法拍房却成为自己两年来心头的最大梦魇。

黄晓东是土生土长的深圳人，早在上世纪末，开始涉足医疗用品销售，“主要是向医院、诊所、药店等渠道销售医用消毒液。”虽然经营生意不算大，但是依靠多年积累，黄晓东也有了一笔不小的积蓄。为了扩大经营，2019年开始，她心生了购买厂房的想法。但是在深圳，寸土寸金，工业园价格很贵，所以黄晓东就把目标锁定在深圳周边的小城市。

为了节约成本，当时火热的“法拍”市场也成为她考虑的对象。在阿里拍卖网上浏览时，黄晓东无意中发现，罗县龙华镇龙华村红心组金鹅筏厂房正在拍卖。该厂房地理位置离深圳只有一个半小时路程，土地面积、厂房现状和评估价格也符合预期。

拍卖土地及房产（图源：阿里拍卖）

2019年12月17日，黄晓东按照竞买公告上的时间如约来到博罗县龙华镇看样。现场很火热，除了她，还有十几个人有购买意向，带领看样的人自称是法院的代表，名叫林鹏。

黄晓东法拍土地的竞买公告（图源：阿里拍卖）

实际上，林鹏只是本次拍卖被选定的司法拍卖辅助机构的工作人员。辅助机构主要是协助法院接受咨询，展示拍卖资产，引领现场看样，交接拍卖相关文书等。

涉及正磊资管的司法拍卖信息（图源：天眼查）

“当天见到林鹏后，他把我们带到工业园，用手指着前后大门，对我们说‘院墙以内的这一片土地和房屋就是这一次的拍卖资产’”，当黄晓东及同行人向林鹏提出想查看资产评估报告时，林鹏则以“忘带”为由拒绝了，同时进一步补充道：“就是这个院墙内的15栋房子，都是拍卖资产。你们数数，是不是15栋？”

林鹏没有提供相关书面资料，仅仅只是口头的说明，这让来看样的黄晓东心里觉得有些不妥。但黄晓东转念一想，林鹏自称代表法院的身份以及笃定的态度，又令其确信拍卖资产的真实性应该不会有什么问题。

然而，几天后，黄晓东交完尾款的当晚，林鹏找到她，说可以帮忙代办清场。按照黄晓东的陈述，林鹏在整个交谈中虽未直言“费用”二字，但一直在“暗示”她。

“林鹏始终没有透露具体的数字，只是一直在说清场需要大量的人力物力，过程很繁琐，他可以帮忙处理这一切。”黄晓东对凤凰网《风暴眼》表示，整个交谈过程让她觉得事情很蹊跷，“看样后到我付完尾款前，他都没有主动联系过我，但我付完这2000多万后他马上就找过来了，虽没挑明费用金额，但我觉得是个无底洞”。

林鹏和地方执行法院的做法似乎违反了广东省最高法院相关文件的规定。

广东省高级人民法院于2019年6月针对省内法院司法拍卖、变卖成交或抵债的不动产清场移交工作印发专门文件，其中明确指出，执行法院应当在拍卖财产抵债的裁定送达后十五日内，将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。拒不移交的，执行法院应当强制执行。

文件还规定，执行法院可以探索建立专门的清场工作团队，并可以引入社会辅助力量协助开展强制清场工作。而强制清场过程中所涉及的搬运装卸等费用，则由被执行人等承担。

因此，面对林鹏的“暗示”，黄晓东选择了拒绝。 但令她没想到的是，此后，不仅林鹏“消失”了，就连法院清场也迟迟未能推进。

黄晓东数次上访反映情况，还向时任博罗县人民法院院长周伟东、副院长袁小东、执行局局长林宝团、副局长肖志明递交了3次申请书。经过漫长的3个月，4月9日，黄晓东终于等来了法院清场。

但是清场当天，法拍的被执行人林茂青，召集十余名人围堵黄晓东一行人，声称法拍土地上有不属于拍卖的房产以及拍卖的房产存在“跨红线”等情况。“林茂青还要求再支付600万元”，黄晓东告诉凤凰网《风暴眼》。

黄晓东当时很愤怒，质疑林茂青为什么这些情况没有在竞买公告上体现，而林鹏带领看样时也没有讲。

2020年7月，博罗县人民法院向黄晓东出示了一份《尚未办证房产价值评估报告书》，报告显示，黄晓东所拍下这块土地上还存在4处“漏评”的房产，漏评房屋价值合计达107.74万元。

《尚未办证房产价值评估报告书》所示建筑物示意图（黄晓东供图）

漏评房产价值明细表（黄晓东供图）

这也就意味着，黄晓东已经支付的2000多万，并没有“完整”地买下这块地。拿到报告后的黄晓东，顿时感觉自己掉入了“陷阱”——明明已经以超过评估价600多万元的价格买下了资产，交易完成后，还要缴纳额外的费用。

2、林茂青债务上的击鼓传花游戏

看似“便宜”的商业交易背后，暗中早已埋伏下风险的因子。黄晓东被蒙在鼓里的是，这块土地以及土地上的厂房，实际上多年来一直深陷官司纠纷。

早在2000年，中国香港人庞唯仁来到广东发展，并在购买了涉事土地后，建起了深威手袋制品厂。2008年，因经营生产困难，庞唯仁决定以850万元将土地使用权以及厂房等配套设施一并转让给当地人林茂青，随后办理了过户手续，但后来双方因近百万的尾款争议产生纠纷。

据中国裁判文书网披露，庞唯仁诉称，林茂青非但没有依约付清款项，相反在2008年10月24日纠集150多人强行占有原告的厂房、宿舍及其配套设施，并强迫原告与其签订《补充协议书》一份。

双方打了6年官司，2015年，法院二审判决，林茂青最终要支付庞唯仁55万元。此时的林茂青，已经成为失信被执行人。

在此期间，林茂青在这块土地上2008年、2011年先后注册成立了深威手袋制品厂和博罗县鑫威实业有限公司。

除了上述公司外，凤凰网《风暴眼》未能查到林茂青投资的其他产业。但是散见在一些法律文书中的资料显示，林茂青从事的生意大多是将厂房出租或者利用相关的生产资质租赁，获得收入。

判决书详情（图源：中国裁判文书网）

但这些收入远远未能覆盖林茂青因为购买上述地皮和厂房所欠下的债务，其中包括拖欠供应商合同以及博罗县的地方银行债务。

正如击鼓传花游戏一样，林茂青不得不借新还旧，维持新的运转。

还款期限届满后，林茂青迟迟未履行还款义务，于是双方2014年对簿公堂，黄剑康要求林茂青方偿还借款本息共计1344万元，同时判决或拍卖前述房产。

2015年，由于林茂青一直未遵循法院判决，黄剑康再向博罗县人民法院申请强制执行，法院最终判决查封涉事土地三年，并最终走向法拍这一步。

3、两份评估报告“打架”：撤销了法拍，钱却要不回来了

三年内，林茂青未能偿还债务，于是这片土地以及厂房申请法拍。但是在整个法拍过程中，却透露着诸多蹊跷。

黄晓东向凤凰网《风暴眼》透露，常规情况下，法拍的竞买公告中都会附上包括《资产评估报告》、《估价明细表》、《房地权证》、《建筑物面积测绘报告》在内的多个重要文件，但在博罗县这块土地的竞买公告中，上述内容全都看不到。

而最高人民法院在2016年发布的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《规定》）中也表明，“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示多项信息，其中就包括‘评估报告副本，或者未经评估的定价依据’”。

黄晓东称，仅仅是看样当日，她看到了“几张纸”，包括评估明细表、位置示意图及绘测现状图。一直到清场出现争议后，黄晓东才看到完整的资产评估报告。

让整场拍卖深陷争议的关键是，这块场地出现评估报告漏评，是不是刻意而为？

根据黄晓东出示的证据，法院透露的第二份漏评资产报告时，在时间上却自相矛盾，很难令人信服。

然而，一份名为《广东省博罗县人民法院执行裁定书（2020）粤1322执异54号》的法院文件却显示，博罗县法院曾于2020年5月6日委托当地自然资源局对涉案土地使用权进行测绘，随后后者出具了《红线图》，进而博罗县法院又根据《红线图》委托资产评估公司出具了《未办证资产评估报告》。

黄晓东觉得很蹊跷。照此计算，《未办证资产评估报告》至少是在2020年5月6日后才会产生，但事实上她早在4月就见过了这份文件。这意味着，《未办证资产评估报告》出炉的真实时间与法院方的时间脉络明显不吻合。“为什么一份漏评资产报告会出现两个不同的时间点？”黄晓东质疑。

执行裁定书（黄晓东供图）

《未办证资产评估报告》落款显示时间为2020年4月27日（黄晓东供图）

就此，凤凰网《风暴眼》发函问询法院辅助机构正磊资管，截至发稿前，对方未予置评。

而关于评估报告“漏评”的问题，北京一位资产评估专业人士对凤凰网《风暴眼》表示，漏评在实际案例中是存在的。“可能是委托方申报的时候某项资产遗漏了，具体的还应该以实际现场勘查的为准。”

该人士进一步补充，房地产现场勘察是听取委托方或者相关人员对委估对象的介绍，了解或进一步确认评估目的、历史和现状、实际功能，主要核实产权资料和实体状况是否对应一致，明确评估范围、现场感知房地产的个别因素和区域因素。

除了涉案土地存在漏评外，黄晓东还发现，在36页的《资产评估报告》中，还存在两栋楼灭失的情况。

黄晓东所指《资产评估报告》存在的两栋灭失房屋（黄晓东供图）

黄晓东指出，在与实际厂房进行比对时，她发现权属证号为“粤房地产权证字第DJ00148019号”以及“粤房地产权证字第DJ00148021号”两处建筑并不存在，二者的合计评估价值超50万元人民币。

这让黄晓东对评估公司的专业性及真实目的心生诸多质疑。

不过，上述资产评估专业人士对凤凰网《风暴眼》指出，一般来说，“灭失”和“漏评”一样，也是会在实际案例中存在的，而灭失资产是否该纳入评估范围，则需要分情况而论。

“灭失在法律上是指物品因自然灾害、被盗、遗失、强拆等原因不复存在，如果是评估后拍前已灭失，那得查看是什么原因导致的灭失，评估是没问题的；如果是评估前就已经灭失的，评估的应该是实际勘察的资产，如果不涉及灭失补偿的话，灭失资产不应该纳入评估范围的。”

而对于黄晓东遇到的情况，即把在评估基准日前就已灭失的建筑物计入评估范围内，上述人士表示，“确实是不合理的。”

自从察觉到两份资产评估报告均存在明显问题后，黄晓东便开启了漫长的起诉过程。

2022年1月，黄晓东得到的法院最新回复，法院撤销了她的这次拍卖，对于退回2100万的竞买款请求，交由执行法院执行。

但是，执行法院却因黄剑康地址不详，无法执行相关资金。这也意味着现在的黄晓东，既没有要回她的两千多万拍卖款，也失去了她当初看上的那块地。

就该法拍案例中的诸多疑点，凤凰网《风暴眼》尝试多次联系当事方林茂青及博罗县人民法院进行求证，截至发稿，法院方并未予以置评，而林茂青则始终表示自己是“受害人”。他认为，法院撤销拍卖后，上述土地及产房的所属权应变回他名下，但现状却是黄晓东不仅没有将厂房交还给他，一直将厂房出租并收取租金，“黄晓东的2000多万拍卖款给了黄剑康，那应该去找黄剑康要，与我何关？”此外，林茂青对法院的相关做法也讳莫如深，但并未对凤凰网《风暴眼》透露具体细节。

而黄晓东，则准备继续上诉。她说，“自从网拍以来，我们团队10多人陷入纠纷泥沼，两年多时间以来持续遭受林茂青等人的威胁和骚扰，期间报警多达60多次，真金白银两千多万交给法院，异议复议毫无实质性进展，投资办厂的计划也因此泡汤。但我不会放弃，我相信法院终究会换我一个公道。”

对于事件的后续进展，前述律师则对凤凰网《风暴眼》表示，很大概率法院会重新挂拍卖，黄晓东可以重新参与竞拍或不参与并向国家申请赔偿。