主要观点

　　本周周报回顾1 季度的土拍情况。

　　(一)1 季度土拍结果：部分城市有回暖迹象

　　1 季度，土地市场整体比较低迷。百城溢价率持续低于5%，百城土地成交面积同比为-64%。部分城市有回暖迹象。8 座完成首批集中供地的城市(北京、厦门、福州、青岛、合肥、成都、重庆、武汉)，由于土拍政策的调整，土拍热度有所回温。除福州和武汉外，其他6 城成交率和溢价率相比去年第三批均有所上升。

　　其中，重庆、合肥民企拿地积极性提高，国企/城投拿地占比下降。以重庆为例：土拍热度提升可能受以下三方面因素影响：首先，重庆首批出让13 宗地基本位于轨交站点周边，整体供地质量较好。其次，重庆出让的部分地块楼面价较去年周边出让地块楼面价有所下降。

　　同时，重庆还取消了拍地规则中竞自持方式，有助于降低房企拿地成本。

　　(二)土拍政策回顾：哪些在调整？

　　1、对土拍政策的跟踪，我们分析8 个指标，包括：1)单次挂牌数量/面积/供地次数；2)主城区地块占比；3)土地最高溢价率；4)商品房最高销售均价；5)竞拍主体要求；6)保证金比例；7)配建要求；8)成交规则。

　　2、变化之处在六个城市可以自主调整的地方：

　　1)首批供地规模有所下降。已经挂牌的城市合计挂牌数量为438 宗，去年第三批为590 宗。青岛、重庆等城市将集中供地土拍次数由3 次增加至4 次。

　　2)集中供地中心城区优质地块比例上升。已经挂牌的城市中心城区地块占比约40%，去年第三批次约为31%。其中，广州、厦门、武汉、长沙等城市中心城区地块占比大幅上升。3)商品房销售价格限制有所放松。典型的是东莞，去年9-12 月，单块土地限制销售均价，对应的土地成本占比位于25%-50%之间。今年首批供地要求中，对商品房销售价格不作限制。 4)配建要求明显降低。5)竞拍主体要求方面有所降低。如南京取消竞得地块数量限制、合肥放松开发商资质要求；6)成交规则方面，多个城市做出微调。

　　3、不变之处在两个城市难以自主调整的地方：

　　1)竞买保证金维持在20%及以上(原国土资源部的要求)。2)土地溢价率限制维持在15%及以下(去年住建部的要求)。

　　每周经济观察

　　内需：关注疫情对物流运输的冲击。4 月7 日，全国整车货运流量指数、主要公共物流园区吞吐量指数、主要快递企业分拨中心吞吐量指数分别同比下降39%、44%、44%。疫情形势较为严峻的上海、吉林整车货运流量指数同比降幅达到85%左右。4 月7 日，交通运输部召开物流保障协调工作机制会议，部署落实货运物流保通保畅工作。外需：上海港货物吞吐量仍在高位。

　　物价：IEA 新一轮油储释放计划公布，国际油价继续回落。

　　专项债：4 月前两周新增专项债计划发行不到200 亿。政策方面，4.8 国新办吹风会要求各地充分发挥专项债券对扩大水利有效投资的重要作用。资金：4月6 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议指出“适时灵活运用再贷款等多种货币政策工具，更好发挥总量和结构双重功能，加大对实体经济的支持。”

　　风险提示：

　　俄乌冲突持续扩大带动油价上行。疫情进一步扩散影响施工与消费。地产持续下行。美联储货币政策超预期收紧。

（文章来源：华创证券）