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“南京有钱人太多，德基的奢侈品卖疯了！”

“年底了，裁人的裁人、降薪的降薪！”

受环境影响，一个人会深陷“信息茧房”，南京有钱的会觉得大家都在买豪宅、买奢侈品，都在想着如何搞钱、开拓新领域，而普通人，却在计较午餐能拼一个优惠券。

客观来说，这两种情况都存在。

6.4万一平的河西中国府清盘时，没摇到号的创业达人黯然失望：我就想在河西青奥这边有套房！

而南京江宁一个楼盘，房价2万出头，报名仅个位数。

那么，南京的高净值家庭（所谓有钱人）到底怎样？在全国是怎样的存在？为什么，德基奢侈品卖疯了，却同时有南京有钱人不多的说法？

这篇文章，带你用“数据+逻辑”，告诉你真实的南京有钱人分布！

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好了。

其实，身边的现象、感觉、隔壁邻居，这些感性认知之外，我们参看理性数据。

最新的胡润排行榜做了一个概念划分：

（1）国内600万人民币净资产的“富裕家庭”数量达到501户；

（2）1000万人民币净资产的“高净值家庭”数量达到202户，其中，拥有千万人民币可投资资产，剔除自住住房和流动性净资产之后的部分；

（3）亿元家庭净资产的“超高净值家庭”数量达到13万户；

（4）百亿净资产家庭，全国共1250户。千亿级的，60户。

最具意义的是1000万净资产“高净值家庭”分布，整个中国有202万户。

其中北京最多，达到29.4万户，上海25.5万户，前20城市中，最少的成都为1.65万户。

而南京呢？

1.79万户，与之对比，杭州4.82万户，苏州2.49万户，无锡1.78万户。所以，难怪很多人会有疑问：排行榜中，为什么南京有钱人，集体消失？

职业构成因素中，高净值家庭今年有变化，企业主60%，高管金领20%，其次是股票投资者10%（上升），房产投资者10%。

炒房比例其实有下降趋势，炒股的上来了！

1000万级，在南京是怎样一种理解？

房产较为直观。

以高房价成片聚集的南京河西而言，相当于一套中国府、万科翡翠滨江、滨江ONE、海玥花园，当然，金茂府、璞境、荣盛江天瓴筑、仁恒江湾世纪等业主都会达到。

二手次新而言，如湾3、湾4、华新城、海玥名都等大户型的家庭，河西南正荣润峯、正荣紫阙、五矿崇文金城、朗诗熙华府等大户型家庭，再加上江心洲岛北众多叠墅等改善房源，这些总价都在1000万以上。

这些房产，大多8成首付居多。而且有一点，买这些房子的，一般也不是唯一一套。算下来，家庭净资产可以是“1000万级净资产”。

以户数而言，河西改善房源（千万总价），至少8000套以上。

这是河西的千万级房产分布。

再算上南京主城，类似万科安品园舍、泰禾南京院子，中海凤凰熙岸、今朝天下、长9等大平层或别墅，城东钟山高尔夫、帝豪、高科紫微堂等别墅或大平层、江宁/江北别墅，千万级以上的，至少8000多套。

前段时间，金茂府开盘。面积段190㎡/230㎡，基本上都在1000万以上，且8成首付，这些家庭无疑也都是南京“高净值家庭”。

所以，按最保守预估，千万级房产，南京就差不多1.6万套了！

尽管，不乏其中部分家庭，仅一套房，或房子里有大量负债，但整体上，住千万级房子的家庭，净资产超1000万是大概率。

因此，胡润这里统计的南京1000万“高净值家庭”1.79万户，也仅仅是一个参考这里。

思考一下，南京高净值家庭的财富体现形式到底是如何？而且，南京的有钱人是不是很不太行？还有，南京房价与上海、深圳、杭州等相比，多年不涨，也影响了“净资产”，所以……

全国排名这么落后？

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的确有人说，南京有钱人比较少，但也有人认为，南京人其实很富，但不显山不显水。平时开着保时捷吃路边摊，一买房随便刷卡上千万。

这些说法都是客观存在的现象，也不是没道理！

通常，南京中产家庭，持有房产是多数，而富豪级（亿级）还持有股权股票、银行理财、信托、保险和其他投资等，较为多元化。

其实，南京的高净值家庭相对城市经济排名，有落差：

南京GDP排名，全国第10；南京高净值家庭排名，全国第14（剔除香港台北）。

显而易见，南京有钱的家庭净资产落后于城市经济体量，与广东、浙江城市相比，经济体量与“民富”不完全对等，俗称的“长骨头不长肉”。

南京市值最高的上市公司，前列几乎清一色国企。当然，国企优点是稳定持重，但作为一个城市，民营经济不特别突出，创富能力也就相对有限了。

与苏南、浙江、广东相比，南京的体制因素确实较重，这也有利有弊。民营公司活力不够，无法生产大批富豪、高管群体。这也直接导致南京的富豪群体，比如10亿级、亿级相对苏州杭州肯定要少一些。

这从豪宅数量、品质、成交上也能看出来。

杭州10多万以上的改善小区达到90多个，苏州有20多个，而南京10万级小区（非老破小学区房），不超过10个。

而从超级跑车、奢级酒店、豪华公寓等消费品上，也同样能显示这点。

其中，还有产业因素，南京民用品制造业相对发展一般，这与土地指标、产业等相关，但客观结果就是导致提供的制造业岗位较少，其实相对于高级人才，硕博研究生等，这种才是“净增人口”的大头。

这是城市人口规模层级，2010~2020，仅在长三角内，南京远远落后于杭州、苏州、合肥，还落后于宁波、金华，排名第7。而且，杭州、合肥的人口增长势头确实很厉害——200万、300多万的增量、

南京仅131万，思之恐极！

人口规模，某种意义上也是一个城市的内部市场规模。

一般而言，一家本土企业兴起，先是从城市做起来，吃本地市场，如果这个体量、规模不够，那就无法孕育出巨头，与其他城市的同行相互竞争。因此，城市创造财富，其中一个重要因素就是城市/人口规模，相当于公司崛起的“第一桶金”。

由此，我们得出南京城的一个判断特点：与同档城市纷纷破1000万人口规模相比，南京的人口规模较小，民营经济不突出、制造业也不突出。

但南京什么突出呢？

我总结一下：大学高校、科研所、国企等较为密集突出，这就带来了一个现象，南京的学历浓度比如万人大学本科比例，南京在全国一直是数一数二（和北京同档），远高于上海、深圳、苏州、杭州等。

这是为什么呢？

因为，上海、苏州、杭州等城市的制造业发达，民营经济发达，而南京是学历含金量较高的院校科研国企等突出，因此，招聘的岗位数量不多，但个个对学历要求高。

所以，重要的结论就出来了，因为南京的城市人口规模小，同时，高校大学科研所国企需要的高学历人才占比较高，所以，数量是劣势，但单个个体是优势。

2个后果：（1）很难孕育出行业巨头、领袖级企业、标杆公司；（2）严谨稳重有余，活力、时尚、开创性不足。

这也导致，仅凭南京的国企、大学、科研所，可以大量生产20多万、30多万、40多万年薪的中产，但无法诞生大批超级富豪、富豪以及超中产家庭。

不要说北京深圳上海、杭州、苏州了，哪怕宁波、佛山、东莞、温州，民营公司、创业企业太多了，我们平时去苏锡常的县级市，比如常熟、张家港、昆山、江阴、宜兴、溧阳等，即便是小乡镇，也不可小觑富豪数量。

举个栗子，宜兴下面的乡镇，阳羡溪山项目，有山有水，房价2万多一平，几百平别墅，即便在楼市下行的现在，也卖得呼呼的。

▲宜兴的雅达阳羡溪山

这在南京，几乎不可理喻！

你可以想象一下，就相当于在南京淳化，房价卖到6万/㎡这么夸张，关键是还卖得很好，宜兴当地富豪是一套一套、呼朋唤友的买入！

财富的人口结构，南京与苏南、浙江、广东很多城市的确非常不同。

因此“高净值家庭”排名上，南京落后于上述城市，甚至宁波温州东莞佛山等，这也有一定的背后合理逻辑。

而且，众所周知，南京的4家、5家民营大巨头，集体的同时不行！

南京人，是不是很气馁？

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其实，也不是这么简单。

同样，我们看重庆、成都、武汉、郑州、西安等省会城市，哪怕成都西安武汉等都是所在省里面首位度一哥，其实“高净值家庭”也不怎么样！

除了天津、重庆，大部分省会还不如南京。

说到底，这就是体制、国企因素占比高的城市共同特点。你让国企领导和中层们，身价几千万？你让局长、处长、科长，身价几千万或几个亿？

不排除个别，但整体上，体制收入是中上，但绝不可能全部是“高净值家庭”。

不得不承认这点：真能创富的城市，一定是民营经济活力好的城市。

好，那南京能不能创富？

公允的说，南京创亿万富翁的能力一般，但创造中产家庭的能力很强。

现就不说南京的民营巨头，纷纷破败倒下。肉眼可见南京的稳重、保守氛围，的确不大可能允许过于放肆、大胆、冒险精神，大家更看重的是级别、层级、权威感。

一个单位到另一个单位参观交流，是要看身份的，是厅局级单位，还是处级单位，接待的标准、档次跟着不同。

但客观上，南京有人文文化和科技创造两个硬核实力，有大量细分领域的小巨头，有大量ToB行业公司，这就保证了“南京的下限很高”。

而且，的确创造了大量中产家庭。

一个体制内的老师医生公务员，一个国企员工，构成了南京的基本盘，收入倒未必很多，但10来万20多万不难，三四十万也很普遍。

何况，南京在金融、智能电力、人工智能、电子信息、生物医药、文化媒体等方面有传统优势，很多公司的中层收入是不低的，五六十万甚至大几十万相当常见。

当然，南京动辄几百万年薪，这也的确很少。

举个例子，南京、杭州对比，杭州典型企业是几个大老板，十多个高管，几十个中层干部，几百个几千个人员。而南京是科研所几十个领导，几百个技术人员。

同样，这决定了杭州的房价梯度是2~15万/㎡，既满足富豪，也满足刚需。而南京几乎是2~7万/㎡，之间的房价区间度狭窄。弊端是：南京的企业家、人才都不太满意高端房产的质量，而南京的刚需年轻人也不太满意房价。

因此，南京的两头都很累。

那么，关于南京的结论，与杭州苏州（两头粗，中间也较粗）不同，南京就是这样一座金字塔，两头小、中间粗：

底层：制造业一般，低收入群体占比不高；中层：高校院所国企体制单位和上市公司，中产较多；高层：民营公司一般，富豪群体数量也较少。

因此，仅仅一个“高净值家庭”的城市排名及分布，其实能读出来的东西是很多的。富豪/中产家庭的不同分布，背后的深层逻辑是城市产业结构与性质。

其实，南京是吃亏的！

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在于，大家都说南京体制化、官僚化。

其实，南京的体制和官僚气息难道比山东、比如武汉西安郑州沈阳长春合肥都差吗？

真不至于，比内陆省会城市还是要“开明”、“开放”。

但，拿南京和合肥武汉西安长春比？

不对！

往往是拿南京和长三角上海、杭州、苏州等城市做对比，与这些本来就很富庶、文化上也偏海派的城市相比，南京的体制化色彩就显得突兀了！突出了！

在沿海开放城市中，稍微体制化一点，就格外明显。南京吃了这亏。

而一个真实的南京，其实也在往开明开放、文明包容的路径上不断发展着，所谓的体制化，保留严谨有序气质的同时，又留出民营经济、个体活力的空间，所谓，天高任鸟飞、海阔凭鱼跃。

城市基石有力，又能天花板打开，这样的南京，其实后劲是相当足的。这比很多网红城市要多“沉稳”，比纯内陆体制城市又多了“高度”与“包容”，理论上，就像南京的地理地位一样，“又东又西，又南又北”，无疑是枢纽核心意义。那么，未来南京，能孕育大量中产，同时又提供创富赛道，供所有心有梦想的人才去蹦跳！

所以，南京主政者特意强调：让城市更好地接纳、包容和成就年轻人，不断增强人才的获得感和满意度。

南京有钱人，并没有在排行榜消失……