12月16日电，贝壳美股盘前涨跌幅扩张至10%，浑水公司称已经看空贝壳。

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“车船店脚牙，没死也该杀。”

牙这一行业，就包含中介公司。这是一个历史悠久的岗位，我国最开始的中介公司可以上溯到秦汉时期，那时候管理方法销售市场的高官发生了一种叫“质人”的官衔，有历史时间记述的第一位牙人，是秋春末期的段干木，一个马贩子。

中介公司这一行业极其错乱，经常发生漫天要价、乘火打劫的乱相。老百姓厌恶中介公司的不合理牟取暴利，又离不了中介公司的纽带功效，因此才拥有“没死也该杀”那样的老话。

到了当代，购房变成绝大多数人一生中的关键管理决策，对房地产中介也是难以割舍。

虚报楼盘消耗顾客時间恰好是乱相之一。链家地产在打压虚报楼盘一事上对制造行业有推进功效，也凭借这种优点一步步做大。

2018年，链家地产成长为贝壳找房子，开始做起了“中介公司的中介”的买卖。2020年，贝壳发售，这一把房产中介公司和互联网技术结合在一起的服务平台，备受关注，总市值一度超出万科地产和保利地产的总数。

大转折发生在2021年。

內部，创办人、生命角色左晖去世；外界，房地产行业低迷，房屋交易受冷，又遭受反垄断调查；股票价格，新春佳节之后，从超出70美金的高些最少下挫至15.15美金。

内交外困中，唯一可以贝壳产生抚慰的是，上半年度销售业绩还不错，收益和纯利润各自同期相比增涨64.6%和35%。好势态并未能持续，进到第三季度，贝壳一举亏空17.65亿人民币，销售业绩忽然换脸是一种发展趋势或是不经意事情？又传递出什么数据信号？

一、巨亏：贝壳难无愧于心

贝壳的业务可以归纳为“中介公司的中介”，在贝壳这一服务平台上，链家地产是直系中介公司，与此同时也连接了其余的中介公司。

贝壳的收益来源于三个层面：

和二手房有关的有市场销售的佣金、别的艺人公司的服务平台服务费、一些许可服务费和增殖附加费；市场销售新房向房地产商缴纳的佣金；包含家居装修和金融业以内的别的业务。

贝壳第三季度的亏空缘故有三：

1.GMV下降，引起收益降低。2021年第三季度，贝壳服务平台的二手房GTV为3782亿人民币，同期相比下降34.3%，新房GTV为4101亿人民币，同期相比微降2.5%。相对应地，与市场销售二手房有关的收益为61.38亿人民币，同期相比下降约三成，新房买卖收益113.48亿人民币，稍微升高2.5%。

2.利润率下降。结果显示，第三季度贝壳找房子的利润率为15.2％，环比下降近7个点，同比减少约6个点。

3.计提坏账准备。第三季度记提了一笔2.5亿人民币的提升风险准备金。贝壳在三季度，因另一方存有不支付的风险性对来源于包含广州恒大以内的几个风险性房企的方式花费进行了记提。

贝壳Q3亏空17.65亿人民币，即使去除股权激励计划等要素，调节后也亏空了8.88亿人民币。不仅如此，对四季度的分析也十分不开朗，预估第四季度收益为144亿人民币~155亿元，同期相比出现缩水31.6%~36%。

那样的财务报告公布以后，股票价格迈入一波反跳，公布以后就增涨超出10%。由于自然环境过度槽糕，引起销售市场对贝壳的极低预估反倒变成了股票价格调整的驱动力。

房地产行业自然环境有多槽糕呢？

资产上面看，房企的三道底线，金融机构的两条底线，紧紧限制住了新房销售市场的阔步前进。银行放贷受到限制，也蔓延到到了二手房，二手房发生了审批时间长、下款慢的状况。

上下游土地出让，量价齐跌，盈率也展现下滑发展趋势。

克尔瑞的结果显示，前三季度，总计土地资源交易量总面积大幅度下降，额度同比减少8%，第三季度更甚，最明显的一线城市交易量环比下降89%，同期相比减幅也到达了79%。9月份，总体土地出让交易量的盈率降至了3.9%的历史时间底位。

向下传输，开工建设总面积变缓，工程施工抗压强度变弱。

贷款政策、调控政策的缩紧，减缓了硬性需求的兑付。到市场销售交易量方面，2021年第三季度，全国各地二手房GTV同比减少41.6%，新房GTV同比下降14.1%。比照看来，贝壳下降34.3%和2.5%，确实是控住了。

可是，房地产业的主旋律不容易变，现行政策还在。在这个全过程中，市场占有率、对上中下游议价能力是贝壳在变幻莫测的条件中生存下去的重要。

二、新房：特殊时间的支撑

从链家地产到贝壳，二手房一直是言行合一，而从2019年逐渐，贝壳的新房买卖收益占有率快速提升，2020年收益奉献超出了二手房买卖。

这有特殊的环境。假如说2018年万科地产明确提出的“生存下去”是关键字，那麼2019年房企的标题便是“去化”，到了2020年，三道底线逐渐明确提出，抓紧市场销售和资金回笼也是变成各种房企的关键对策。

房企要依靠贝壳促市场销售，另一方面又斥责贝壳店大欺客。“方式绑票”这个词在地产营销圈走红，房企为了更好地控制成本，尝试以建造营销渠道包含网上直播卖房等方法避开贝壳，一部分房地产商还使用了全民经纪人的方式。全民经纪人模式下，无论是亲朋好友或是过路人，只需能拉来顾客就可以取得佣金。

这一方式被链家地产、链家房产、Q房网、乐有家房地产等中介公司协同遏制，房地产商和渠道分销中间的博奕被推到了高朝。

結果是，贝壳的新房提佣率从2017年的2.54%一路上扬，到了2021年前三个一季度，综合性的新房提佣率早已升高至2.81%。

贝壳获胜，但没彻底赢。

贝壳与房企交涉的自信是手握着很多店面和艺人经纪人，进而把握了大量的客户信息。自然，贝壳也务必投入大量的成本费，从统计数据看来，新房的付佣率在升高，2021年前三季度已达80.8%，比同期相比提高了2.6个点，对比2019年则提升了5个点。

换句话说，贝壳从房企那边多取得到的佣金，又以分销模式的成本费方式开支，很有可能还没法遮盖后者，利润率相对应地下降了。

对用户的主导权加强，对店面和经理人的主导权相对性变弱，贝壳的新房业务会怎么样，还需要看2个层面：

对用户的主导权还能进一步加强吗？换句话说抽成率会接着增涨吗？

房企对贝壳的依靠还能不断多长时间？

首先看第一个问题。左晖在2019年的过程中曾提及新房销售市场的方式佣金率在2%～3%，将来不用太高就不要太低。

每日经济新闻的一篇文章强调，2019年因新房销售市场清冷，而贝壳找房子的方式花费较高，最后引来天津住建委颁布要求，规定天津市新房中介公司的佣金定位点最大不超过2.5%。别的地域，如安徽省，也曾有提议新房方式佣金最高处数不超过2个点的信息。

综合性看来，贝壳2021年的2.81%的抽成率再次上涨的室内空间并不大。

第二个问题。房企和房产中介公司在新房销售市场的短期内博奕中，贝壳占了引风，但长期性看来，房企和房产中介公司关系并不是对立面的，反而是一荣俱荣一损俱损的关联。

房地产行业在社会经济中的影响力、从而产生的管控现行政策、财政政策、现行政策下的房企转型发展，诸多征兆都表明新房销售市场将来只能是一块出现缩水的生日蛋糕。

一个缩量下跌的销售市场，有益于資源向头顶部集中化，与此同时也更易于引起反垄断法产生的工作压力，何况，池塘里养出不来大咖，即使市场占有率够大，贝壳也无法大展鸿图。

新房，仅仅贝壳分阶段的支撑。

三、二手房：想像力不够

有别于目前的新房为主导，将来贝壳的房产经纪业务或是需看“初衷”——二手房业务。那麼二手房业务能否担起提高重担呢？

这必须处理2个问题：

第一是，2021年的二手房市场行情是怎样生成的？会不断多长时间？

很多年来，二手房的主导权都是在销售市场，是交易双方写上的結果。近年来，好几个大城市发布了二手房交易量参考价，包含深圳市、上海市、广州市、西安市、深圳、合肥市等地，北京市一直没声响，十一国庆前，北京海淀区的房产经纪研究会公布的一部分住宅小区二手房具体指导市场价，可以看作是跟进的数据信号。

现行政策下，多地底架了价钱过高的二手房源。

二手房参考价发布累加上文谈及的银行信贷缩紧，二手房刚性需求只有延时满足，与新房中间展现出翘翘板效用；房地产税过程的加速，减弱了房屋的金融业特性，期待根据房屋增值完成资本利得的投资要求变弱；一同导致了二手房交易量乏力。

第二是以后的室内空间有多大？

一个的共识是，和房地产行业相关的现行政策大致仍会遵循“房住不炒”的主旋律。等房企的降杠杆、转型发展甚至售出进行以后，二手房销售市场与新房中间的翘翘板效用将大幅度变弱，大家的改进生理需求将占有二手房的主导性。

天风证券表明，截止到2020年房地产业总量资产总额为375万亿，二手房成交额为7.4万亿，二手房的商品流通率是1.97%。依据预测分析，到2024年，房地产业总量资产总额为511万亿，二手房成交额为12万亿。

贝壳二手房在当今佣金率是1.5%上下，领域内别的中介公司要低一些，假定总体佣金率是1.2%，市场容量为1440亿人民币，依照2020年贝壳的市场占有率26%，能思想的总收入额约为374亿人民币。

2021年前三个一季度，贝壳二手房的收益为259.6亿人民币，简易時间权重计算，全年度二手房收益为346亿人民币，提高室内空间早已并不大。

那麼，在不足的区域里，是不是可以完成盈利端改进？

贝壳能干预但不可以平白无故生产制造本人的购买意向，因此在菜盘尺寸上束手无策，只有在市场占有率上提高。

一个清晰的发展趋势是二手房销售市场会向楼盘的价位更全透明、信息内容更对称性的角度发展趋势。“真房源”以前是贝壳换句话说链家地产的竞争能力之一，将来真房源产生的优点很有可能不会再那麼突显。

此外，新房的楼盘集中化在房地产商的手上，集中化的房地产商不容易精准推送分散化的顾客，贝壳就具有了根据顾客经营规模获得更多的出价权的室内空间。二手房的楼盘则分散化在本人手上，去除心急转现的，大部分屋主等得起，这会让她们更偏向于货比三家，谁可以帮自身以更好的价钱、更低的成本费卖出，就要谁做自个的买卖。

针对二手房的买房者而言，中介公司只需有基础的资质证书、靠谱经营，方式花费低，就可以考虑到协作。

“独家代理楼盘”和“真房源”的差异化营销优点被遏制的情况下，接踵而来的会是市场竞争加重，贝壳能否守好市场占有率，决策了二手房业务上的上升室内空间。

贝壳大力推广互联网家装，耗资80亿回收家装品牌，一样是给自己塑造新的业务增长极。

家居装修业务会是一个更悦耳的小故事吗？

从中下游顾客看，购房和室内装修是极其低频率、高价位且立即危害家庭生活品质的要事，因此在室内装修的品质、设计风格的多元化等领域的规定更高一些。

从上下游看来，室内装修牵涉到装饰建材、地砖、漆料等各个方面，装修公司上下游经销商分散化，供应链管理长，顾客的差异化要求又造成装修公司无法根据“量大”得到对上下游企业的出价权。

那样非标底产品与服务，无法拷贝和产业化，代表着更低的收益水准。例如互联网家装服务平台土巴兔，以前扩展过线下推广家居装修，但因毛利率太低迫不得已收拢业务，例如2017年其家居装修承揽业务净利率仅有0.9%。

从领域特点看，家配有服务半径，市场份额的提高殊为不容易。

这种层面决策了家居装修业务并不是一门非常容易做的买卖。

时下，贝壳不可或缺的房产经纪业务已无宽阔增加量室内空间，贝壳也在勤奋向金融市场讲一个更高更诱惑的小故事，但从这当中短期内看来，对股票基本面难以有实际性改进。